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【轉貼】房東換人做,原租約/租金怎麼辦?

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發表於 2017-11-11 14:49:12 | 顯示全部樓層 |閱讀模式
本帖最後由 cat 於 2017-11-11 14:52 編輯

依照民法566條第一款規定,更換房東並不影響原有的租屋合約的效益。
其實新房東只要通知房客誰是新房東即可不須要和房客簽新的租約。
如果要求調整房租,前提是房租低於當地的租金明鏡Mietspiegel 水準。
如果房客不同意漲房租,有二個月的考慮期。要不接受要不就退租搬家了.


Die zehnhäufigsten Fragen zum Eigentümerwechsel

1. Wie verhalteich mich, wenn mein Vermieter mich über seine Verkaufsabsicht informiert?


Nichtsüberstürzen: Die Verkaufsabsicht ändert grundsätzlich nichts an dem bestehendenMietverhältnis. Wichtig ist zunächst einmal, dass Sie nichts überstürzen undkeine Zusagen, auch mündlich, erklären.


Einsicht insGrundbuch: Wenn der Vermieter auch Eigentümer ist, ändert sich amMietverhältnis grundsätzlich nichts. Zunächst sollte man daher beim zuständigenGrundbuchamt durch Einsicht in das Grundbuch feststellen, wer Eigentümer derWohnung/des Hauses ist. Das Grundbuchamt wird beim zuständigen Amtsgerichtgeführt. Wie Sie Einsicht in das Grundbuch nehmen können, erfahren Sie auf unserem Merkblatt: Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.


Wichtig! Ist derVermieter nicht der Eigentümer, sollten Sie unbedingt kompetenten Rechtsrateinholen. Die Juristen des DMB Mieterschutzvereins Frankfurt am Main e.V.beraten Sie gerne.


2. Kann mir derVermieter kündigen, wenn er die Wohnung/das Haus verkaufen will?
Nein. Der Verkaufder Wohnung/des Hauses ist für sich alleine kein ündigungsgrund.


3. Muss man dieBesichtigung der Wohnung dulden?
Ja, nachausreichender Ankündigung und Terminabsprache muss der MieterBesichtigungstermine mit Kaufinteressenten dulden, siehe auch unser MerkblattDas Besichtigungsrecht des Vermieters.


4. Muss man mitdem Erwerber einen neuen Mietvertrag abschließen oder den alten Vertrag ändern?
Nein, denn esgilt der Grundsatz: „Kauf bricht nicht Miete“. Das bedeutet, dass der alteMietvertrag mit allen Rechten und Pflichten auf den Erwerber übergeht.

Achtung: Etwasanderes kann gelten, wenn der Vermieter nicht der ursprüngliche Eigentümer war(siehe oben).


5. Ab wann mussman die Miete an den neuen Vermieter zahlen?
Der Erwerber wirderst mit Eintragung im Grundbuch Eigentümer und damit Vermieter. Erst ab diesemZeitpunkt darf der neue Eigentümer eine Mietforderung stellen. Erklärt derbisherige Vermieter, dass die Mietzahlungen schon vor Eintragung im Grundbuch anden Erwerber zu zahlen sind, ist dies ausreichend. Ist unklar, an wen die Mietezu zahlen ist, weil sich beispielsweise Verkäufer und Erwerber nicht einigsind, sollte die Miete bei der Hinterlegungsstelle des zuständigen Amtsgerichtshinterlegt werden.


Bei Zweifeln überdie Mietempfangsberechtigung sollte rechtzeitig vor Zahlung fachkundiger Rechtsrateingeholt werden.


6. Kann der neueVermieter den Mietvertrag kündigen?
Der Mieter hatauch gegenüber dem Erwerber den gesetzlichen Kündigungsschutz. Der Erwerber musseinen vom Gesetz zugelassenen Kündigungsgrund haben, z.B. Eigenbedarf für sichoder Angehörige. Er kann erst nach Grundbucheintragung kündigen, er muss die Kündigungsfristbeachten, sowie seinen vernünftigen Kündigungsgrund nachvollziehbar darlegen.


7. Sonderfall:Kündigung bei Umwandlung
Eine Umwandlungliegt vor, wenn ein Mehrfamilienhaus in selbständige Eigentumswohnungen aufgeteiltwird. Bewohnt der Mieter die Wohnung schon vor Umwandlung, besteht zu seinemSchutz eine zusätzliche Kündigungssperrfrist von mindestens 3 Jahren. Diese besagt,dass nach dem ersten Verkauf der Käufer einer solchen Wohnung einem Mieter frühestensdrei Jahren nach dem Grundbucheintrag kündigen darf. Kündigungssperrfrist:Für umgewandelte Mietwohnungen in den Städten und Gemeinden Frankfurt am Main,Darmstadt, Wiesbaden, Kelsterbach, Rüsselsheim, Kronberg im Taunus,Oberursel/Ts, Maintal, Kelkheim/Ts. und Schwalbach am Taunus gilt seit dem 1.Januar 2010 nur noch eine Kündigungssperrfrist von 5 Jahren. Diese Frist hatdie hessische Landesregierung bis Ende 2019 verlängert. Für Bad Homburg v.d.H.und Bensheim gilt seit dem 1. Januar 2010 der gesetzliche Kündigungsschutz. Innerhalbdieser Sperrfrist ist eine Kündigung durch den Vermieter wegen Eigenbedarf oderfehlender wirtschaftlicher Verwertung ausgeschlossen.


Wichtig: DieKündigungssperrfrist gilt ausschließlich für Wohnungen, die während der Wohndauerdes Mieters in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Ist die Wohnung schon beiEinzug des Mieters eine Eigentumswohnung, gilt die Sperrfrist nicht, sondern esgelten die gesetzlichen Kündigungsfristen.

WeitereInformationen: Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen


8. Kann derErwerber die Miete erhöhen oder die Wohnung modernisieren?
Mieterhöhung:Nach Grundbucheintragung kann der neue Eigentümer die Miete nur dann erhöhen,wenn die bisherige Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. DerMieter hat mindestens zwei Monate Zeit, das Erhöhungsverlangen des Vermieterszu prüfen. Grundlage für eine Mieterhöhung ist der qualifizierte Mietspiegelfür Frankfurt. Weitere Informationen zur Mieterhöhung finden Sie auf unseremMerkblatt Mieterhöhung mit dem Mietspiegel.


Modernisierung: Der Mieter hat Modernisierungsmaßnahmen nur dann zu dulden, wenn diesemindestens drei Monate vor Beginn angekündigt werden. Eine mündlicheAnkündigung reicht nicht. Modernisierungen muss der Mieter nicht dulden, wennes sich um Luxusmodernisierungen handelt oder wenn die Modernisierungsarbeiten eineunzumutbare Härte für den Mieter darstellen.


9. Was passiertmit meiner Kaution?
Der Erwerber istzur Rückzahlung der Kaution unabhängig davon verpflichtet, ob er die Kaution auchtatsächlich vom Verkäufer erhalten hat bei Eigentümerwechseln nach dem 01. September2001. Zur Sicherheit des Mieters haftet auch der Verkäufer für die Rückzahlung derKaution. Erfolgte der Eigentümerwechsel bereits vor dem 1. September 2001,haftet der neue Eigentümer für die Rückzahlung der Kaution nur, wenn er dieKaution auch tatsächlich vom bisherigen Eigentümer erhalten hat. Wurde die Kautionnicht übergeben, ist derjenige Eigentümer zur Rückzahlung der Kautionverpflichtet, der sie erhalten hat.


10. Wer muss überdie Betriebskosten abrechnen?
Bei einemEigentümerwechsel während des Abrechnungszeitraums muss grundsätzlich der neueEigentümer über die Nebenkosten abrechnen, auch wenn er nicht alleVorauszahlungen erhalten hat. Ansprüche des Mieters ausBetriebskostenabrechnungen, die vor dem Eigentümerwechsel zu erstellen waren,muss der Mieter gegen den vormaligen Eigentümer richten. Für eine individuelleRechtsberatung können Sie gerne einen Beratungstermin beim DMBMieterschutzverein Frankfurt vereinbaren.


Kontakt:
DMBMieterschutzverein Frankfurt/Main e.V.
EckenheimerLandstraße 339
60320 Frankfurt
Tel. 0695601057-0
E-Mailinfo@msv-frankfurt.de
Stand: 15.05.2017
(以上德文原文來源: 法蘭克福租屋者協會)


原文: https://www.facebook.com/groups/ ... k/1188970601202900/
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