請問各位退租過的.....

kking

我因為要換城市住, 所以要搬家 ,如果契約上沒寫要多久前告知退租,我一定要在三個月前告知房東嗎?因為距離我要搬家還有兩個多月, 不過因為之前和房東鬧的不太愉快, 他嫌我用電太多(明明是暖租還管這麼多!!整個很怒!!),常常莫名其妙斷我房間的電,所以實在很不想白付那一個月的錢,我有研讀契約上面沒寫退租之前要多久告知, 我可以當作不知道要前三個月講給他擺爛嗎?另外退租要簽甚麼契約或有甚麼手續嗎?生平第一次退租房子, 請教各位大大!!
感激不盡!!!

mmarta

原文由 kking 於 2008-2-9 01:49 發表
我因為要換城市住, 所以要搬家 ,如果契約上沒寫要多互偉Z離我要搬家還有兩個多月, 不過因為之前和房東鬧的不太愉快, 他嫌我用電太多(明明是暖租還管這麼多!!整個很怒!!),常常莫名其妙斷我房間的電,所以實在很不 ...

如果還有押金在房東那裡建議不要搞得太僵。

押金這東西可以扣的名目是很籠統的。

另外就是因為暖租含水電，

所以你水電用太多這筆支出自然變成房東要支出，

如果你站在他的立場可能也能理解他的心情。

畢竟德國水電瓦斯動不動就漲個 30% 也很可怕。

建議你還是有禮貌地盡快知會一下房東你要退租了，

既然關係不好，

有個正式的紙本還是比較好，

給自己一點保護。

lung0105

奉勸開版大大千萬不要「裝死」，
畢竟我們是在德國，
而且想必一定還有一筆Kaution在房東那，
正如樓上那位大大所言，
除非你已經豁出去了，
不然電費雖說已包函在房租內，
但房東當然也不笨，
因為他們都會先預設房客大約一個月會用多少電及水，
換言之，超過的部分，房東至少有2種做法，
一是根據你前一年的用量，增加或減少你下一年的租金，
另一個就是，從你的Kaution裡面扣下，
另外，就是退租前3個月最好寫封信去通知房東，
順道請他也開個證明，證明他有收到，
不然屆時就空口無憑，
再者，如果和房東的關係本來就不好，
那更應該按照法律步驟來，
相反的，如果和他關係好，
也許只要用電話跟他約定就好，
以上是個人之見。

Nish

其實仔細說來，按照正式契約:

1. Warmmiete指的是Kaltmiete+Nebenkosten

Nebenkosten所包含的項目，比方有: Heizung（如果是Zentralheizung的話），垃圾處理費、冷熱水費、廢水處理費、Hausmeisterservice、公共設費維護費......等，諸多項目。
Strom（電費）不包含在Nebenkosten當中，而是必須自己跟電力公司簽約。也就是說，Storm不包含在所謂的Warmmiete當中。


2. Nebenkosten是每年結算後，再多退少補

由於Nebenkosten的費用涵蓋公共使用的部份，再加上每年有費率調整的可能性，以及各戶自己使用的情況不同（比方我們家冬天幾乎不用開暖氣），所以其實Nebenkosten並不是一個固定的數目。而是每年結算之後，依照一定比例（樓層和房屋大小不同，分擔比例就不同）計算出每戶應該支出的部份。
所以Nebenkosten是會多退少補的。
比方說，我們的前住戶平均一個月使用100歐的Nebenkosten，那麼當我們搬進這個屋子來的時候，我們除了Kaltmiete之外，會先預繳每個月100歐的Nebenkosten。等到下年度結算之候，如果實際上我們每個月只用了90歐的Nebenkosten，那麼房東就必須退我們錢，並且下年度的Nebenkosten的預繳改用一個月90歐來計。


3. 一般個人租屋採用簡便的方式

一般個人租屋，或許因為個人分攤到Nebenkosten和Strom金額較少，所以房東會先預估一個數目，然後採取pauschal的方式，直接給一個總數。這可以說是一個對雙方都簡便的作法，
但是不代表Warmmiete就包含水電和Heizung的費用，這個觀念其實是有待商榷的。因為就正式契約來說，電費跟Heizung本來就是另計的。所以多用並未占便宜，少用也不吃虧。


因此，除非你的契約中非常仔細地條列出Nebenkosten所包含的各個項目中確實包含了暖氣跟電費，否則房東就保有跟你追討的權利，從押金中扣除也是一個方法。

另外，關於搬家通知時間的問題。正式契約中會載明要三個月前通知。如果你的契約沒有寫出這一點，那頂多只能解讀為房東認定你已經知道這一點，而無法解讀為哪一天要通知都可以。

好好跟房東說明，表現你的誠意，或許有助問題的解決。

[ 本文最後由 Nish 於 2008-2-9 13:49 編輯 ]

Charlotte

我只有兩次退房的經驗,第一次是三個月之前就講的,因為繳的房租本來就不含水電,還幫房東找了Nachmieterin,所以一切都滿順利的.
第二次退房也是三個月之前講的,因為我實在很怕德國的一些奇奇怪怪的規定,所以都會選擇三個月前就先處理,萬一有問題,都還有折衝的時間.
我的第二位房東(和他太太)人相當的好,我們相處也很愉快(甚至後來Nachmieter/in都以台灣人優先 )

一樓同學問題中的:
水電部份:我的水電和暖氣費是包在房租裡的.關於這件事我曾經問過房東,他說,我所繳的房租中就有含,但如果用的太多,超過一定數額,就得補繳.也就是樓上Nish提到的pauschal的方式.而且德國的水電瓦斯等費用都特別昂貴,和台灣不一樣,因此你用得過度了的確房東會要求要補繳超過的數目.

退Kaution的部份:
退房的時候要注意,房間必須回復成原狀,也就是,原本房間租給你的時候是什麼樣子,就什麼樣子還給人家.牆上有打過洞的要還原,原本沒有的傢俱也沒人承接的話就得自行處理掉.所以當我要退房的時候,房東給我兩個選擇:1.自行油漆 2.請人油漆,費用從Kaution中出. 因為怕德國高昂的人工費用,所以當然選1囉~
所以那時候就當了三天的小油漆工,其實還滿好玩的啦(不算後面的腰酸背痛後遺症的話:swo438D: )
後來房東扣了我50歐元的費用--其中包含他提供的油漆,還有床架和床墊的費用.其實這件事情中,我比較不滿的是後面這件.:skQ64pc:
因為床架和床墊原本就是舊的,以致後來床架的床骨故障的時候,房東認為是我的責任.其實當初接手的時候就已經有點問題.不過那時沒有拍照存證,或是立即向房東反應,導致我這邊站不住腳.不過還好經過幾次溝通,最後就是總共50歐元這個數目~

所以學到:
1.所有的事情都儘可能的存證,不論書面,照片或是單據.
2.絕對要據理力爭,溫良恭儉讓那套在德國並不好用.一發現什麼問題就趕緊解決,千萬不要拖.
3.找個好房東很重要,這點可以在找房子的時候觀察
4.契約都要看清楚才簽.我房東的契約都是制式化的,上面條件都寫得很清楚,他也提醒我看過再簽名.不清楚的地方就要馬上問清楚
5.人在異國,很多文化,國情上的不同難免造成誤會.平時可以多問問同學朋友,以免後來的麻煩.

題外話: Marta你簽名檔那個罌粟花仙女,我有做過一樣的十字繡喔~:sQ530VN:

[ 本文最後由 Charlotte 於 2008-2-9 14:49 編輯 ]

mmarta

找了一下資料讓你參考一下，

Die (fristgerechte) Kündigung [Bearbeiten]

Zu unterscheiden ist

    * die fristgerechte Kündigung eines Mietvertrags,
    * die außerordentliche Kündigung eines Mietvertrags, z. B. nach einer Mieterhöhung,
    * die fristlose Kündigung eines Mietvertrags.

Grundsätzlich gilt: nur Mietverträge, die auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden sind, können von einer Vertragspartei durch fristgerechte Kündigung beendet werden.

Für die fristgerechte Kündigung eines unbefristeten Vertrags schreibt das Gesetz bestimmte Formen und Fristen vor: Die Kündigung muss insbesondere schriftlich erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB) und das Kündigungsschreiben muss unterschrieben sein. Sind an einem Mietverhältnis mehrere Personen auf einer Vertragsseite beteiligt, muss eine Kündigung von allen bzw. an alle ausgesprochen werden. Zudem muss der Vermieter auf das Wiederspruchsrecht des Mieters hinweisen. Vermieter und Mieter können weiterhin nur unter Einhaltung bestimmter gesetzlicher Fristen kündigen. Nach § 573 c Abs. 1 BGB hat der Mieter unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses eine Kündigungsfrist von 3 Monaten einzuhalten. Kündigt dagegen der Vermieter richtet sich die Frist nach der Dauer des Mietverhältnisses. Bis zu 5 Jahren Vertragsdauer beträgt die Kündigungsfrist des Vermieters 3 Monate, nach mehr als fünfjähriger Dauer 6 Monate und nach 8 Jahren Dauer 9 Monate (andere Kündigungsfristen können sich ggfls. bei „Altmietverträgen“ ergeben, die vor dem 1. September 2001 geschlossen worden sind).


這個 § 573 c Abs. 1 BGB 規定了什麼呢？在這裡

(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

所以你還是快快寫一份正式的退租信給你的房東吧！

已經勢必會晚了 4 個工作天了。

既然已經不合了，凡事照規矩來講理比較能盡量好聚好散，彼此損失降到最低。彼此在某一件事上有歧見，不表示所有事情都要對峙。損失的可能會是自己。

祝你退房順利

[ 本文最後由 mmarta 於 2008-2-10 07:51 編輯 ]

wang.hurh

原文由 kking 於 2008-2-9 01:49 發表
我因為要換城市住, 所以要搬家 ,如果契約上沒寫要多互偉Z離我要搬家還有兩個多月, 不過因為之前和房東鬧的不太愉快, 他嫌我用電太多(明明是暖租還管這麼多!!整個很怒!!),常常莫名其妙斷我房間的電,所以實在很不 ...

誠如 lung0105, Nish, 夏洛特, Gwen 等專業熱心人士的建言，

平心靜氣的處理這件事為重！

不知道你這個房子已經租多久了？ 加上其他同學們解釋的事件，加上瑪她提到的原物料價格上漲，既使是有良心的房東，在經過精確計算之後，該補繳交的，跑不掉！（我住家附近有一對德國中年夫妻經營的餐廳 + 小旅社，在去年年底歇業了！這是我待在這裡這幾年，第二度歇業了！他們接手了大概有三年了，可是據他們無奈的透露，到最後，與『燃油』相關的成本，幾年來上漲了 60 % ！壓的他們喘不過氣了！）

我周遭的也發生過有同事就『擺爛』，想說就押金不要了！原房東就直接找律師外加直接聯絡上班單位！而且將明細表列出後還解釋清楚原委！

雖然心裡不舒服，但是不要意氣用事，連記錄都被影響了！

[ 本文最後由 wang.hurh 於 2008-2-10 21:46 編輯 ]

mmarta

建議大家這些相關的法條沒事身邊放一份。

聽起來太搞剛，

但是既然要在這裡生活，

自己的權益義務最好還是隨時能夠查閱比較好。

譬如這個民法書就最好有一份。

我發現動不動簽什麼合約都會牽扯出裡面的某條某款。

但是在合約裡不會引用原文，

所以你必須自己知道。

[ 本文最後由 mmarta 於 2008-2-10 23:21 編輯 ]

kking

感謝各位大大分享!!
不過我一定要為自己說句話..我和房東最大的爭執在於白天要不要把窗簾拉起來讓陽光照進來(因為這樣可以不用開電燈.房東說的!!)但是我一定要說不是我不要省電,而是我的樂器不能曬太陽(房天太小,陽光一照就會整間都照到),會脫膠,修理費比電費更貴!!如果他說我電費用太多,我可以多付錢,但他不能莫名其妙斷我電,這是我生氣的地方,另外我一定要說,我並沒有把在台灣當大小姐的浪費習慣帶來這裡,我因為樂器的關係,根本沒開過暖氣!!我真的是不得已才要在白天開電燈,不是想要浪費電占他便宜.....多用電對我又沒甚麼好處,而且我也沒電腦,我用電腦還要跑到朋友家,像現在就是,平常除了電燈和充手機電就沒有用其他電了!!這樣算浪費嗎?
而且我這個月因為要考試,幾乎不在家,沒辦法要全德跑透透,才回家三天就被斷電,我還要考試ㄝ!!沒電怎麼生活啊??
那我退租需要給房東簽甚麼文件嗎?或要做甚麼?因為第一次退租我怕被房東坑!!我已經有不想管Kaution的打算了...我本來就沒想過他會還我...可是我不想到時候他還要叫我繳這個繳那個...

kido183

我認真的看了兩遍

但是有一些不懂的地方

首先，為什麼帶同學回來過夜4天要另外收錢阿？
那我同學來我這裡喝下午茶著要收錢嗎？ 如果他晚上跟我聊天聊通宵，要收錢嗎？
如果是按照前文所說的，Nebenkosten多退少補，
這樣我就多繳錢就好了阿。

像這種東西契約裡面應該沒有註明吧..

還有 我個人覺得 房東"很不喜歡人家浪費水電"
要人家"節省能源"  但Nebenkosten要多退少補，這是互相衝突的。
說難聽一點..這干房客屁事阿？

願意出錢的話，為什麼洗澡不能洗久一點？(我洗澡是很快啦)
每個人對事物的評價是不一樣的，今天我覺得洗澡是人生很重要的一件事，
那我自然有慢慢洗的權力。

看來看去好像還是不包水不包電最安全。

--

另外 德國人真的有那麼誠實？你用少一點他會退錢給你？

我覺得要是沒有事前詳細的說好多退少補的方法(比如對水費單)，那既然房東說包水，他就有承受房客風險的責任。
為什麼呢？ 因為他有賺取不足額使用水費的權力。
有人會說，那他可以把Nebenkosten調很高阿。 這當然可以，但是他要承受租不出去的風險。

--

看了這一串文章之後，碼它說的那個律師險我覺得很重要。
隨意斷電看起來事小，但要是有人寫作業一半電腦跳掉，這誰要負責？
還是說房東在非不可抗因素下沒有連續"供給電力、水力、暖氣"的責任？

樂器那部分，如果是因為陽光照射而毀損，我個人認為應該保留收據叫房東賠償
前提是你有證據他禁止你關窗簾。

當然不應該帶著大小姐或少爺脾氣，
不過也不需要一開始就覺得是自己的錯(亞洲人都會這樣)。

我爸都叫我跟人家談事情的時候身上mp3要開著錄音 給大家參考一下。

--

最後，在租房子這件事上面，我們是消費者。
怎麼會是消費者要把思考角度放在供給者身上呢？

難道去吃漢堡，肉很少，要幫老闆想
最近肉漲價了呀...

[ 本文最後由 kido183 於 2008-2-11 01:30 編輯 ]

mmarta

好吧∼

一一來回答一下，
如果有資訊不夠即時的部分就麻煩知道最新法條的人來幫忙補充一下。

首先，為什麼帶同學回來過夜4天要另外收錢阿？
那我同學來我這裡喝下午茶著要收錢嗎？ 如果他晚上跟我聊天聊通宵，要收錢嗎？
如果是按照前文所說的，Nebenkosten多退少補，
這樣我就多繳錢就好了阿。

像這種東西契約裡面應該沒有註明吧..

其實這個部分確實是有法令規定的。

如果合約裡面沒有特別註明，
依規定訪客是不能待超過六個星期的。
（如果法規在這部分沒有更改以及如果我沒有記錯，我可以這幾天有空查看看）

所以這個部分一來要看看合約裡面怎麼協定，簽了字就是簽了字，法令即使有規定，如果合約上註明 "ausgeschlossen"，那還是以你們兩個都認同且簽了字的合約為準。

還有 我個人覺得 房東"很不喜歡人家浪費水電"
要人家"節省能源"  但Nebenkosten要多退少補，這是互相衝突的。
說難聽一點..這干房客屁事阿？

願意出錢的話，為什麼洗澡不能洗久一點？(我洗澡是很快啦)
每個人對事物的評價是不一樣的，今天我覺得洗澡是人生很重要的一件事，
那我自然有慢慢洗的權力。

看來看去好像還是不包水不包電最安全。

另外 德國人真的有那麼誠實？你用少一點他會退錢給你？

我覺得要是沒有事前詳細的說好多退少補的方法(比如對水費單)，那既然房東說包水，他就有承受房客風險的責任。
為什麼呢？ 因為他有賺取不足額使用水費的權力。
有人會說，那他可以把Nebenkosten調很高阿。 這當然可以，但是他要承受租不出去的風險。

理論上你在人家真的損傷你權益前必須要假定他是誠實的。

如果你合理懷疑他在 Nebenkosten 部分應該要退你錢，
那麼你可以要求他出示這部分收據然後再來進行下一步的動作。

但是我到目前為止說真的，
如果在簽約的時候彼此都清清楚楚在合約裡一字一句說明以及彼此提出要求而在合約上放上附註的話，
我碰到的德國人是都還蠻誠實的，
我真的有被退費過。

另一方面能源也不是只是錢的問題，
還有環保的問題，
這也是歐洲人會很在意的議題。

當然不應該帶著大小姐或少爺脾氣，
不過也不需要一開始就覺得是自己的錯(亞洲人都會這樣)。

我爸都叫我跟人家談事情的時候身上mp3要開著錄音 給大家參考一下。


最後，在租房子這件事上面，我們是消費者。
怎麼會是消費者要把思考角度放在供給者身上呢？

難道去吃漢堡，肉很少，要幫老闆想
最近肉漲價了呀...

其實最好的方式是雙贏，
而不是你贏或者我贏。
所以你必須要知道對方的考慮以及擔憂是什麼，
你才能夠在對方的底線之上爭取自己的權益，或者讓自己獲益。

看來這個房東或許也不是一個太有智慧的人，
可是尤其面對這樣的人，
你要更站在他的角度去想他為什麼會這樣，
那你知道了他的想法，
你才更能跟他溝通，至少不要因為情緒讓自己更損失了權益。

當然你可以想到時候可以多退少補，
大爺我有錢我補給你就好了，
但是對於房東來說，

1.他或許本來付的每月基本額很低，到時候如果要補繳的費率會比每個月付高基本額來得貴

2.他不知道你會住多久，如果在一個計算年度前你就走了，即使他馬上去申請讀電錶，你會不會不付錢？會不會馬上付錢？找不找得到你？

等等的問題他都會擔心。

如果今天房客與房東的關係好，
一切都會建立在信任上，
都會順暢得多。

不曉得原 po 有沒有跟房東溝通過樂器曬太陽的問題，
大白天開電燈對於連晚上燈都不怎麼開或者調得很暗的德國人來說，
當然會很難想像。

如果房客可以瞭解房東這樣的疑慮，或許也可以用房東的邏輯跟語言讓他知道房客的考量。

彼此都站在對方的立場去想，
才能把自己的立場更清楚地表達並且得到認同。

不是說亞洲人都只會認錯，
德國人都只會怪罪。

真正會做人的德國人也都是會用圓融講理的方式保護自己而不是很愛對槓的。
所以我們要看齊的是這種德國人而不是只會吵架的德國人。


今天我們會跟原 po 講這些話也是因為當他是自己人所以講希望可以更有益於釐清處境好解決事情的老實話而不是於事無補地跟他一起罵房東。


最後哩，錄音筆比較好，盧大師這裡有介紹幾款。

[ 本文最後由 mmarta 於 2008-2-11 06:36 編輯 ]

kking

問題是我房東根本就不聽我的解釋!!!
他覺得樂器曬太陽不會壞掉!!
他不願意接受別人的解釋跟想法

mmarta

原文由 kking 於 2008-2-11 08:28 發表
問題是我房東根本就不聽我的解釋!!!
他覺得樂器曬太陽不會壞掉!!
他不願意接受別人的解釋跟想法

所以你現在應該要做的應該是趕緊退租，

把該做的事情做一做。

如果他要你補電費，

你認為有不合理的部分，再請他出示電費帳單。

但是不管怎樣，

現在跟你的房東激動地吵架對你不會有好處。

kking

那退租要不要準備什麼文件阿???
因為我第一次退租!!不太聊解???

mmarta

記得寄掛號，

這樣房東推說他沒收到時你還有郵局的證明。

kking

可以請樓上的大大提供網址嗎???
我之前在同學會上有看到
可是點進去什麼都沒有!!!